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中國物流新聞網(wǎng)訊：“雙十一”的電商大戰(zhàn)如火如荼，人們也由此關注到背后的物流地產(chǎn)租金和售價的快速上升。實際上，物流倉儲物業(yè)租金上漲的背后，是國內(nèi)外金融資本正在大規(guī)模流入這一領域，推動了倉儲用地需求的在短期內(nèi)快速上升。

上海作為重多電商企業(yè)的必爭之地，物流地產(chǎn)價格正在不斷上漲。作為長江經(jīng)濟帶的“龍頭”和黃金水道的出?？?，在未來的三到五年時間內(nèi)，上海倉儲物業(yè)的開發(fā)有望迎來“黃金時代”。

如今，物流地產(chǎn)開發(fā)成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開發(fā)項目和土地虎視眈眈，開始對物流地產(chǎn)加大投入。

戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，物流地產(chǎn)的開發(fā)主體有三類。第一類是專業(yè)性開發(fā)商；第二類往往是從房產(chǎn)行業(yè)上下游轉(zhuǎn)換而來，如物流企業(yè)轉(zhuǎn)型或者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商擴大業(yè)務范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產(chǎn)開發(fā)主體的必爭之地。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，金融資本在物流地產(chǎn)領域的全面布局，將助推上海倉儲用地價格上漲，而對于在上海擁有大片倉儲用地的上市公司而言，其土地資源的價值正面臨重估。

金融資本布局物流地產(chǎn)

蘇智淵分析認為，早期物流地產(chǎn)領域的開發(fā)主要由外資主導，目前海外金融資本仍然是物流地產(chǎn)市場的主力軍。日前，三年前曾退出中國市場的黑石卷土重來，在首只針對亞洲的房地產(chǎn)基金即將到達籌資上限的時候，黑石又將推出130億美元的超大地產(chǎn)基金。

蘇智淵分析，目前投資這一領域的外資主要分為兩類，一類是主業(yè)為物流倉儲物業(yè)開發(fā)的企業(yè)，在上海的代表是美國物流巨頭普洛斯公司；另一類是有海外物流地產(chǎn)運作經(jīng)驗的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開發(fā)，通過出售或者出租物流地產(chǎn)來獲取收益；另一種是采取“售后回租”模式，外資收購廠房后再回租給國內(nèi)企業(yè)，國內(nèi)企業(yè)可以獲得資金用于擴大業(yè)務范圍，外資則通過這一方式加快入市的步伐。

蘇智淵告訴記者，近年來，中國物流地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥網(wǎng)絡建立自己的物流體系；萬科在行業(yè)銷售低迷時宣布進軍物流地產(chǎn)；萬通新創(chuàng)則通過私募基金的方式運作物流地產(chǎn)……而上海作為中國的金融中心，勢必成為這些企業(yè)的必爭之地。

不過在他看來，和國際專業(yè)的物流地產(chǎn)投資商相比，內(nèi)資在這一領域才剛剛起步。目前，在物流地產(chǎn)市場有所斬獲的國際工業(yè)地產(chǎn)商普遍都有成熟的融資模式，這些企業(yè)的資本后盾就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），比如工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯就是一個整體上市的開放型REITs，擁有通暢的國際融資渠道，這點是目前國內(nèi)資本并不具備的。